Самые частые
вопросы

Статьей 1153 ГК РФ предусмотрено два способа принятия наследства:

1) путем подачи по месту открытия наследства нотариусу или должностному лицу, уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство, заявления о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство;

2) совершением действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, если наследник, в частности:

вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Согласно п. 1 ст. 1154 ГК РФ общий срок принятия наследства составляет шесть месяцев со дня его открытия.

Установить факт принятия наследства означает определить, что наследство было своевременно принято путем совершения действий, свидетельствующих о фактическом его принятии. Это необходимо, чтобы получить свидетельство о праве на наследство. Получение свидетельства о праве на наследство не является обязанностью.

Такое свидетельство выдается по заявлению наследника. Однако для оформления документов, подтверждающих права на отдельные виды наследственного имущества (прежде всего недвижимое имущество и транспортные средства), свидетельство потребуется (п. 1 ст. 1162 ГК РФ; п. 4 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 5 ч. 1, ч. 2 ст. 15 Закона от 03.08.2018 N 283-ФЗ).

В соответствии с п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 в целях подтверждения фактического принятия наследства наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, договор подряда на проведение ремонтных работ и т.п.

За свидетельством о праве на наследство необходимо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство и приложите документы, указанные в шаге 1, а также дополнительно запрошенные нотариусом. Если документы отсутствуют либо их недостаточно для того, чтобы нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, переходите к шагу 3 (п. 1 ст. 1153 ГК РФ; п. 52 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156).

Также установить факт принятия наследства можно через суд. Для этого необходимо подать заявление об установлении факта принятия наследства подается, как правило, в порядке особого производства по месту жительства заявителя или по месту нахождения недвижимого имущества, если наследуется недвижимость (п. 1 ч. 1 ст. 262, ст. 266 ГПК РФ; п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 9).

Но если в деле, связанном с установлением факта принятия наследства, имеется спор о праве, оно будет решаться в порядке искового производства. В таком случае необходимо подготовить исковое заявление (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 9). Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ после вступления решения суда в законную силу вы можете снова обратиться к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство.

Согласно п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке обязательным является только страхование заложенного имущества. Остальные виды страхования являются добровольными.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий залогодатель обязан за свой счет застраховать заложенное имущество в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ при неисполнении залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества залогодержатель вправе застраховать его самостоятельно и потребовать от залогодателя возмещения понесенных расходов.

Статьей 35 Закона N 102-ФЗ предусмотрено право кредитор-залогодержатель при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества потребовать досрочного погашения кредита, обеспеченного ипотекой. Если это требование заемщик не выполнил в предусмотренный договором срок либо в течение месяца (если указанный срок не предусмотрен договором), залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему. Выгодоприобретателем в таком случае является кредитор, страховым случаем - неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой им суммы долга, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование титула - это страхование от риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения, ограничения (обременения) права собственности на это имущество (ст. 929 ГК РФ).

Личное страхование заемщика по договору об ипотеке также не является обязательным. В случае полного досрочного погашения ипотечного кредита, в обеспечении обязательств по которому был заключен договор добровольного страхования, по заявлению заемщика в течение семи рабочих дней ему должны вернуть страховую премию по такому договору, за вычетом части страховой премии, исчисляемой пропорционально времени, в течение которого действовало страхование. Данное положение применяется при отсутствии событий, имеющих признаки страхового случая (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 10, 12, 13 ст. 11 Закона N 353-ФЗ).

Письмом Минфина России от 14.12.2016 N 03-04-07/74700 установлено, что при заключении договора комплексного ипотечного страхования, предполагающего страхование как имущества, так и рисков смерти заемщика, если выгодоприобретателем является не только заемщик (его наследники), но и банк-кредитор, социальный налоговый вычет по НДФЛ в сумме страховых взносов, направленных на страхование рисков смерти, не предоставляется.

Зарегистрировать право собственности на гараж в ГСК вы сможете, если гаражный комплекс принят в эксплуатацию.

Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ; п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

При определенных условиях возможна регистрация права собственности на гараж в упрощенном порядке, получившем название "гаражная амнистия" (ч. 23, 25 ст. 70 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для регистрации права собственности на гараж необходимо обратиться к председателю ГСК и получить: справку о выплаченном пае; справку о членстве в ГСК.

Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457; п. 1, пп. 1, 3 п. 2 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате) лично в ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра), в том числе при выездном приеме.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

При этом членская книжка ГСК не является документом, подтверждающим право собственности на гараж.

Также, став собственником гаража в ГСК, возможно приобрести в собственность за плату находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок под указанным гаражом. Для этого необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 39.2, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. п. 1, 2 ст. 39.14, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Если гараж расположен на неделимом земельном участке и на таком земельном участке расположены несколько гаражей, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, земельный участок предоставляется в общую долевую собственность этих лиц (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). При этом, если гараж возведен до 30.12.2004, вы при определенных условиях вправе до 01.09.2026 приобрести земельный участок под таким гаражом в собственность бесплатно (ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; ст. 1 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Для определения или уточнения местоположения границ земельного участка во внесудебном порядке следует обратиться к кадастровому инженеру для составления акта согласования местоположения границ земельного участка.

В соответствии с ч. 2, 2.1 ст. 43 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 40 Закона N 221-ФЗ акт оформляется на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц или их представителей, а в случае подготовки акта согласования в виде электронного документа - усиленные квалифицированные электронные подписи указанных лиц, включая правообладателя земельного участка, границы которого уточняются.

В акте согласования должны быть указаны реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц или их представителей, а также реквизиты документов, подтверждающих полномочия представителей. Отсутствие указанных реквизитов является основанием для приостановления органом регистрации прав осуществления государственного кадастрового учета (п. п. 86, 87 Требований, утв. Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592; Письмо Росреестра от 03.09.2020 N 14-11440/20).

При этом если в результате проведения кадастровых работ будет установлено, что считавшийся согласно сведениям ЕГРН смежным земельный участок фактически таковым не является, то согласование местоположения границ с правообладателем такого участка не требуется (Письмо Минэкономразвития России от 06.11.2018 N 32226-ВА/Д23и).

Если заинтересованное лицо или его представитель, получившие в соответствии с требованиями законодательства надлежащим образом оформленное извещение о проведении согласования местоположения границ земельного участка, не выразили свое согласие или не представили мотивированный отказ от согласования границ, то граница считается согласованной с данным лицом, о чем в акт вносится запись.

При этом к межевому плану также должны быть приложены документы, подтверждающие извещение владельца смежного участка о проведении согласования (ч. 8 ст. 39, ч. 2, 3 ст. 40 Закона N 221-ФЗ).

Если с собственником (владельцем) смежного земельного участка местоположение границ участка не будет согласовано или им будут представлены письменные возражения, обосновывающие отказ от согласования, они в обязательном порядке должны быть внесены в акт согласования. В случае согласовании местоположения границ земельного участка в индивидуальном порядке в электронном виде такие возражения оформляются в виде электронного документа, заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью заинтересованного лица (его представителя) и прилагаются к акту согласования. В дальнейшем отсутствие согласования или нарушение порядка его проведения может привести к тому, что орган регистрации прав откажет в осуществлении кадастрового учета вашего земельного участка (ч. 3, 7 ст. 22, п. п. 20, 25 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ; ч. 4 ст. 40 Закона N 221-ФЗ).

Согласно п. 92 Требований сведения о снятии возражений в отношении местоположения границы земельного участка также вносятся в акт согласования.

В случае если причиной пересечения границ земельных участков является ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением о необходимости ее исправления (ч. 1, 3 ст. 61 Закона N 218-ФЗ).

Ошибка в записях ЕГРН, возникшая в результате воспроизведения ошибки, содержащейся в представленном в орган регистрации прав межевом плане или иных документах (реестровая ошибка), исправляется в том же порядке, в котором были представлены документы, содержащие ошибку (ч. 3 ст. 61 Закона N 218-ФЗ).

Сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости предоставляются в том числе лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону (п. 7 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Вы вправе самостоятельно получить сведения из ЕГРН, представив запрос в бумажном виде при личном обращении в ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ, по почте либо в электронной форме через сайт Росреестра или Единый портал госуслуг, а также посредством отправки электронного документа с использованием веб-сервисов (ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 5, 10, п. 7 ч. 13, ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; п. п. 33, 38, 39 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 08.04.2021 N П/0149; п. п. 30, 31, 43, 111, 203 Административного регламента, утв. Приказом Росреестра от 27.09.2019 N П/0401; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 5 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327).

Также при утрате документов на наследуемое имущество можно обратиться к нотариусу, открывшему наследство, и сообщите о том, что документы на наследуемое имущество утрачены.

В течение трех рабочих дней со дня вашего обращения нотариус самостоятельно запросит сведения из ЕГРН, содержащие, данные о правах наследодателя на наследственное имущество.

Нотариус не вправе требовать, чтобы вы или ваш представитель обращались за сведениями, содержащимися в ЕГРН.

Если право собственности на объект жилищного фонда возникло до 31.01.1998 и впоследствии не было зарегистрировано в ЕГРН, то информация и документы могут быть получены в уполномоченной организации.

На основании представленных вами или полученных нотариусом самостоятельно документов нотариус, у которого открыто наследственное дело, оформляет свидетельство о праве на наследство (п. 1 ст. 1162 ГК РФ).

За выдачу свидетельства о праве на наследство необходимо уплатить госпошлину (нотариальный тариф - при обращении к нотариусу, занимающемуся частной практикой).

Пунктом 14 Обзора, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако не введен в эксплуатацию, то необходимо заявлять иск о признании права собственности на квартиру.

Также вышеуказанный иск следует подавать, если многоквартирный дом фактически завершен строительством, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и (или) оформления акта приема-передачи квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2020 по делу N 33-420855/2020).

Согласно п. 16 Обзора от 04.12.2013; Письмо Минэкономразвития России от 23.08.2019 N ОГ-Д23-7846 иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры следует заявлять в случае, если многоквартирный дом еще не достроен (например, степень готовности составляет 80 или 90%) и не введен в эксплуатацию, но объект долевого строительства был фактически передан дольщику.

Имеют место случаи признания в судебном порядке права на долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры, когда многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался.

Однако судебная практика в таких ситуациях противоречива и в подобном иске может быть отказано.

В соответствии с п. 17 Обзора от 04.12.2013; п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 в удовлетворении требований откажут, если объект долевого строительства в виде квартиры на момент подачи иска не существует.

Также, если арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении его конкурсного производства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в ходе проведения соответствующих процедур (пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 401 НК РФ как объект налогообложения апартаменты, в отличие от квартир (комнат), относятся к иным помещениям.

В соответствии п. п. 3, 4 ст. 403 НК РФ налоговые вычеты, предусматривающие уменьшение налоговой базы по налогу в отношении квартиры (комнаты) на величину кадастровой стоимости 20 (10) кв. м общей площади этой квартиры (комнаты), к апартаментам не применимы.

Также налоговые льготы по данному виду имущества на федеральном уровне не предусмотрены, но могут быть установлены местным законодательством.

По общему правилу налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговая база за 2023 г. определяется как кадастровая стоимость объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2022, в случае, если кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2023, превышает его кадастровую стоимость, внесенную в ЕГРН и подлежащую применению с 01.01.2022, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего объекта увеличилась вследствие изменения его характеристик (п. 1 ст. 403 НК РФ).

Размеры ставок налога устанавливаются нормативными актами представительных органов муниципальных образований, (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус"). При этом они не должны превышать ставки, установленные Налоговым кодексом РФ (п. 2 ст. 406 НК РФ; ст. 1 Закона N 51).

Максимальный размер ставки налога составляет 0,5%, если (п. п. 7, 10 ст. 378.2, пп. 2, 3 п. 2 ст. 406 НК РФ):

апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости) или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены;

их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то максимальная ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Пунктом 5 ст. 406 НК РФ допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от кадастровой стоимости объекта, его вида и места нахождения

Банк России установил новые макропруденциальные лимиты по необеспеченным кредитам и займам на IV квартал 2023 года. Решение от 31.08.2023 принято для того, чтобы ограничить рост закредитованности граждан за счет дестимулирования кредитования заемщиков с высокой долговой нагрузкой.

Одним из факторов отказа является плохая кредитная история. Снижают качество кредитной истории заемщика: частые и длительные задержки в оплате кредита, судебные решения о взыскании долгов, запись о процедуре банкротства заемщика, действия мошенников, ошибки кредитора, а также частные отказы кредиторов.

Факторы, негативно влияющие на кредитный рейтинг: неоднократные быстрые досрочные погашения кредитов (в таком случае для банка вы становитесь непривлекательным, банк не получает желаемую прибыль); большое количество заявок в разные банки, а также закредитованность заемщика или полное отсутствие кредитного опыта.

Если заемщик не имеет постоянного места работы или статуса индивидуального предпринимателя и живет на разовые подработки, банк также может кредит не одобрить. Причиной отказа может стать и работа на новом месте меньше полугода.

Согласно пункту 4 статьи 931 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда ответственность за причинение вреда застрахована в силу того, что ее страхование обязательно, а также в других случаях, предусмотренных законом или договором страхования такой ответственности, лицо, в пользу которого считается заключенным договор страхования, вправе предъявить непосредственно страховщику требование о возмещении вреда в пределах страховой суммы.

В соответствии со статьей 3 Закона об ОСАГО одним из основных принципов обязательного страхования является гарантия возмещения вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потерпевших, в пределах, установленных данным федеральным законом.

Пунктом 20 статьи 12 Закона об ОСАГО предусмотрено, что страховщик отказывает потерпевшему в страховом возмещении или его части, если ремонт поврежденного имущества или утилизация его остатков, осуществленные до осмотра страховщиком и (или) проведения независимой технической экспертизы, независимой экспертизы (оценки) поврежденного имущества в соответствии с требованиями настоящей статьи, не позволяют достоверно установить наличие страхового случая и размер убытков, подлежащих возмещению по договору обязательного страхования.

Соответствующие разъяснения были даны Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 17 постановления от 26.12.2017 № 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» и воспроизведены в пункте 36 постановления от 08.11.2022 № 31 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств».

Позиция о названном выше основании для отказа в страховом возмещении утверждена Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2022 в пункте 15 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, согласно которому непредставление поврежденного транспортного средства для осмотра, проведения независимой технической экспертизы, независимой экспертизы (оценки) либо выполнение его ремонта или утилизации до организации страховщиком осмотра могут служить основанием для отказа в страховом возмещении только в том случае, если непредставление поврежденного транспортного средства на осмотр не позволяет достоверно установить наличие страхового случая и размер убытков.

Таким образом, право страховой организации отказать в выплате страхового возмещения только на том основании, что транспортное средство представлено на осмотр страховщику в отремонтированном виде, действующим законодательством не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Следовательно, сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем разрешается только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма части квартиры может быть подписан в простой письменной форме и должен предусматривать взаимные обязательства сторон. Он должен содержать существенные условия, такие как адрес передаваемого внаем жилого помещения, срок сдачи внаем и размер платы за пользование частью квартиры. Размер платы устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Также необходимо предусмотреть в договоре порядок использования помещений общего пользования (в частности, кухня, санузел и др.) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Договор может быть краткосрочным (на срок до одного года) и долгосрочным (на срок до пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Долгосрочный договор найма квартиры следует зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674, п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

К договору найма следует приложить согласие остальных собственников, а также правоустанавливающие документы на передаваемую внаем часть квартиры.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ возведение пристройки к коттеджу является его реконструкцией, поскольку при этом меняется площадь коттеджа и может измениться его этажность.

Письмом Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21 предусмотрено, что для возведения пристройки к коттеджу (объекту ИЖС, расположенному на земельном участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства) необходимо уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, направив уведомление о начале и об окончании реконструкции. При этом до 01.03.2031 допускается государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на реконструированный коттедж, созданный на земельном участке, предназначенном, в частности, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (или с приравненными к ним видами разрешенного использования), и соответствующий установленным параметрам объекта ИЖС, без указанных уведомлений.

Право выбора порядка оформления такого объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 2 Письма Росреестра от 21.06.2022 N 14-5128-ТГ/22; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).

Кроме Письмо Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21 того, не требуется направлять уведомление в отношении реконструированного коттеджа, расположенного на земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, если его кадастровый учет (в реконструированном виде) осуществлен до 04.08.2018 (ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

В настоящее время для строительства и реконструкции объектов ИЖС получение разрешения на строительство не требуется (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ; ч. 5 ст. 16 Закона N 340-ФЗ). Для реконструкции коттеджа необходимо направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, например в отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации (далее - уполномоченный орган), уведомление о планируемой реконструкции (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). К уведомлению необходимо приложить следующие документы (ч. 3, 5 ст. 51.1 ГрК РФ; п. 12 ст. 60 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ):

• правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН);

• документ, подтверждающий полномочия представителя (если уведомление направляется представителем);

• описание (в текстовой форме и графическое) внешнего облика коттеджа в случае, если он расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения (об использовании типового решения должно быть указано в уведомлении).

Уполномоченный орган самостоятельно запрашивает правоустанавливающие документы на земельный участок, если вы не представили указанные документы самостоятельно (ч. 4 ст. 51.1 ГрК РФ). Уведомление и документы можно подать в уполномоченный орган лично, в том числе через МФЦ, либо направить посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или через Единый портал госуслуг, региональные порталы госуслуг или с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ч. 1, 1.1 ст. 51.1 ГрК РФ).

В течение семи рабочих дней (за исключением случая реконструкции коттеджа в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения) уполномоченный орган проверит указанные в уведомлении о планируемой реконструкции параметры коттеджа на соответствие установленным параметрам и направит вам соответствующее уведомление (далее - уведомление о соответствии или уведомление о несоответствии) (ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ).

Полученное уведомление о соответствии либо ненаправление вам уполномоченным органом в предусмотренные сроки уведомления о несоответствии считается согласованием реконструкции коттеджа и дает вам право осуществлять реконструкцию в соответствии с указанными параметрами в течение десяти лет. Указанное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и коттедж (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).

Для государственного кадастрового учета изменений сведений о реконструированном коттедже вам потребуются, в частности (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1.2 ст. 19, ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ; ч. 16 ст. 55 ГрК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 21.05.2019 N ОГ-Д23-4681): уведомление об окончании реконструкции объекта ИЖС; технический план реконструированного коттеджа; документ, подтверждающий полномочия представителя (если уведомление направляется представителем); правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен коттедж (не требуется, если право на земельный участок ранее было зарегистрировано в ЕГРН).

В случае помещения технического плана в электронное хранилище в заявлении можно указать идентифицирующий номер технического плана. В таком случае его представление вместе с таким заявлением не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

Кадастровый учет изменений сведений о реконструированном коттедже осуществляется по заявлению уполномоченного органа.

Для этого не позднее месяца со дня окончания реконструкции коттеджа вы должны направить в указанный орган уведомление об окончании реконструкции и иные необходимые документы (ч. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; ч. 16 ст. 55 ГрК РФ).

Если уполномоченный орган в установленный срок не направит заявление и документы в орган регистрации прав, вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом необходимые документы будут запрошены органом регистрации прав у уполномоченного органа в течение трех дней со дня получения вашего заявления (ч. 1.2 ст. 19, ч. 2 ст. 33, ч. 21 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).

Проведенный кадастровый учет удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

До 01.03.2031 кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном, в частности, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (или с приравненными к ним видами разрешенного использования), допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Документ на земельный участок не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на него. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется (ст. 287.1 ГК РФ; ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Письма Росреестра N 14-5128-ТГ/22; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11504).

При этом орган регистрации прав проверяет реконструированный коттедж на соответствие ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий (при наличии), а также параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, установленным законодательством и правилами землепользования и застройки (в частности, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др.), за исключением соответствия необходимым минимальным отступам от границ земельного участка (ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).

Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

Согласно п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона N 102-ФЗ государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя).

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Получать согласие залогодержателя для заключения предварительного договора купли-продажи не требуется. Далее возможны два варианта действий:

1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена) и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. п. 1, 3 ст. 13, п. п. 2, 3 ст. 13.1, п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив.

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, - выписки из ЕГРН и (или) договора купли-продажи с отметкой о проведенной государственной регистрации (ст. 28 Закона N 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности документарную закладную либо выписку по счету депо, если она была обездвижена или выдавалась электронная закладная.

Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке Росреестр направит залогодателю и залогодержателю соответствующее уведомление (п. 7 ст. 17, п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

В отдельных случаях и при определенных условиях погашение регистрационной записи об ипотеке возможно без заявления залогодержателя. В настоящем материале эта ситуация не рассматривается (ст. 25.2 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ).

Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться следующими способами:

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя). Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и органом регистрации прав (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 53 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

15. Один из жильцов МКД самовольного захватил место во дворе жилого дома для парковки личного автомобиля. Что можно сделать в такой ситуации?

Согласно п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем, в частности, доступность пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения.

Если один из жильцов (собственников помещений в многоквартирном доме) самовольно захватывает часть дворовой территории, он тем самым ограничивает права собственников или владельцев общего имущества на доступ к этому имуществу и пользование им.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ правовым основанием организации индивидуального парковочного места во дворе является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об организации парковочных мест, которое оформляется протоколом общего собрания.

Получить такое решение можно в управляющей компании, правлении ТСЖ, жилищного кооператива или ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1, 4 ст. 46 ЖК РФ).

Если земельный участок под многоквартирным домом не оформлен на жильцов дома, то правовым основанием организации индивидуального парковочного места во дворе является договор аренды придомовой территории, заключенный с соответствующим исполнительным органом.

При наличии подтверждающих документов право жильца дома на организацию индивидуального парковочного места, нельзя считать место самовольно захваченным. В случае несогласия с содержанием предоставленных вам документов или с самим фактом существования таких документов вы имеете право отстаивать свои интересы в суде (п. 1 ст. 11 ГК РФ). При этом действия соседа не являются захватом.

Если правомерность организации индивидуального парковочного места во дворе по результатам запросов ничем не подтверждается, то можно сказать, что такие действия являются самовольным захватом придомовой территории.

Обращение о нарушении прав можно напрвить сразу в несколько инстанций (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ; п. п. 1, 3 ст. 72 ЗК РФ; ст. 23.21 КоАП РФ): в управляющую компанию, которая обслуживает ваш дом; в орган, осуществляющий муниципальный земельный контроль; общественные пункты охраны порядка; комиссию по предотвращению незаконной парковочной деятельности администрации города или управы района (если имеется).

В заявлении следует описать незаконные действия жильца дома (владельца автомобиля) и указать контактные данные. К заявлению приложите фотографию с доказательством незаконной парковки или иного захвата места во дворе, а также ответ на ваш запрос и полученные документы, подтверждающие отсутствие оснований у жильца дома для ограничения права доступа и пользования земельным участком на придомовой территории остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.

По результатам рассмотрения заявления принимается решение о ликвидации незаконной парковки. Также собственник или иное лицо вправе требовать устранения нарушений его прав в порядке, установленном законом (ст. ст. 304, 305 ГК РФ).

Исковое заявление с требованием об устранении нарушений прав собственника жилого помещения подается в районный суд по месту нахождения земельного участка (части земельного участка), захваченного жильцом дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В заявлении следует указать в том числе данные о себе и о жильце дома, нарушающем ваши права, а также описать, в чем конкретно заключается нарушение ваших прав (ст. 131 ГПК РФ).

К заявлению приложите, в частности, фотографии и иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования (ст. 132 ГПК РФ).

По результатам рассмотрения дела суд выносит решение о ликвидации незаконной парковки.

Также, суд может принять решение об обязании жильца дома устранить нарушение, а именно убрать парковочные барьеры, съемные столбики или столбики с цепочками, а также иные препятствия для парковки других жильцов (ч. 1, 2 ст. 206 ГПК РФ).

Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа, который также по вашему ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом (ст. 210, ч. 1 ст. 428 ГПК РФ; ч. 1.1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

На основании исполнительного документа по заявлению взыскателя или без заявления взыскателя, если исполнительный документ был направлен судом, возбуждается исполнительное производство (ч. 1, 5 ст. 30 Закона N 229-ФЗ).